Nhiều người thắc mắc, với vị trí thuận lợi, hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh…, nhưng không hiểu sao bất động sản công nghiệp phía Bắc luôn có giá thuê thấp hơn khu vực phía Nam?

Mặt bằng giá thuê phía Nam đang tăng “chưa từng có”

Dữ liệu từ Sách trắng Bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2020 vừa được Savills công bố cho thấy, có sự khác biệt khá rõ nét giữa 2 khu vực Bắc và Nam.

Cụ thể, tại phía Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp hiện ở mức 18.451 ha, trong đó các thị trường trọng điểm như Bắc Ninh chiếm 5.460 ha, Hải Phòng là 4.526 ha, Hà Nội là 3.472 ha, Hưng Yên là 1.704 ha, Hải Dương là 1.694 ha, Vĩnh Phúc là 1.655 ha…

Còn tại phía Nam, tổng diện tích đất công nghiệp đạt 43.482 ha với các thị trường chủ lực như Bình Dương chiếm 10.159 ha, Bà Rịa – Vũng Tàu là 9.327 ha, Long An là 5.837 ha; TP.HCM là 4.703 ha, Tây Ninh là 3.390 ha.

Về mức độ lấp đầy và giá thuê tại các khu công nghiệp, mặc dù có sự tương đồng về tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 86% tại phía Bắc và 85% tại phía Nam, nhưng giá thuê có sự chênh lệch khi tại phía Bắc là 91 USD/m2/chu kỳ thuê đất và 4,1 USD/m2/tháng thuê nhà xưởng, thấp hơn đáng kể so với các mức tương ứng ở phía Nam là 104 USD và 4,4 USD.

Chỉ ra lợi thế riêng của từng khu vực, đại diện Savills cho biết, các khu công nghiệp phía Nam đều tập trung xung quanh TP.HCM – trung tâm kinh tế, công nghiệp lớn nhất cả nước, gần các cảng lớn nhất của Việt Nam, nhiều cơ sở đào tạo, lao động có kỹ năng và sự đa dạng trong lĩnh vực đầu tư.

Còn ở phía Bắc lại có hạ tầng kết nối khá hoàn thiện, các địa phương phát triển mạnh về khu công nghiệp đều gắn với các dự án hạ tầng giao thông lớn, bên cạnh được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang và tập trung các ngành công nghiệp nặng.Đánh giá các yếu tố tác động tới mức giá thuê bất động sản công nghiệp tại 2 khu vực chủ lực này, ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng, đó là vị trí, đầu vào hỗ trợ sản xuất, chính sách ưu đãi và ngoại cảnh.

Cụ thể hơn, ông Nam phân tích, trong 4 yếu tố này, vị trí là yếu tố quan trọng nhất giúp tạo nên lợi thế cho bất động sản công nghiệp và quyết định các thành phần liên quan khác như kết nối vùng, kết nối giao thông, nguồn lao động, tài nguyên địa phương…

Yếu tố đầu vào hỗ trợ sản xuất thì được thể hiện qua việc các nhà đầu tư khi tìm kiếm địa điểm thường quan tâm đến năng lực công nghiệp phụ trợ của địa phương và nguồn cung cấp các yếu tố đầu vào nhằm tạo thuận lợi trong hoạt động sản xuất. Đây là lý do khiến các nhà sản xuất bên ngoài thường tìm đến những khu vực có doanh nghiệp sản xuất cùng lĩnh vực đang hoạt động hiệu quả để đặt cơ sở sản xuất.

Các chính sách ưu đãi cũng được quan tâm, nhưng thường không song hành cùng sự thuận lợi về vị trí. Các khu vực có vị trí kém thuận lợi, hoặc lĩnh vực khó thu hút đầu tư (công nghệ cao, suất đầu tư lớn, công nghiệp hỗ trợ…) thường được gia tăng ưu đãi để thu hút đầu tư nhằm mang lại nhiều giá trị cho phát triển kinh tế địa phương.

Về yếu tố ngoại cảnh, theo ông Nam, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các nước, trong đó có Việt Nam, làm gia tăng nhu cầu về đất, nhà xưởng.

Phía Bắc sẽ trỗi dậy

Trở lại với câu chuyện giá cả, ông Nam cho rằng, mặt bằng giá thuê bất động sản công nghiệp đang trong xu hướng tăng do nhu cầu tăng mạnh trong khi nguồn cung lại hạn chế, nhưng không phải vùng nào cũng tăng.

“Giá thuê đất khu công nghiệp khu vực phía Bắc thấp hơn nhiều so với phía Nam, tương ứng là 91 USD/m2/chu kỳ thuê so với 104 USD/m2/chu kỳ thuê”

Ông cho biết, giá thuê phía Nam tuy cao, nhưng chủ yếu tập trung quanh khu vực TP.HCM và các tỉnh tiếp giáp, nơi có giao thông kết nối thuận tiện. Còn tại các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long, giá cho thuê không cao, tốc độ lấp đầy cũng không nhanh.

Dự báo diễn biến giá trên thị trường, ông Nam cho rằng, nhìn chung, mặt bằng giá tại 2 khu vực trọng điểm phía Nam và Bắc sẽ cao hơn so với các khu vực khác. Với khu vực phía Nam, do tính lịch sử và sự thuận lợi trong công tác phát triển hạ tầng nên trước mắt, hoạt động sản xuất công nghiệp tại khu vực này sẽ phát triển hơn, hình thành nên mạng lưới sản xuất tốt, thúc đẩy nhu cầu đầu tư, từ đó tạo nên sức hấp dẫn nổi trội hơn về thu hút đầu tư nước ngoài và trực tiếp làm cho giá bất động sản công nghiệp tăng cao hơn so với các khu vực khác.

“Tuy nhiên, trong tương lai, khu vực phía Bắc sẽ trỗi dậy nhờ hạ tầng giao thông đường bộ, cảng biển… đang phát triển mạnh mẽ, từ đó tạo thế cân bằng mới”, ông Nam nhìn nhận.

Đánh giá yếu tố tạo nên sức hút cho khu công nghiệp thời gian tới, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho rằng, yếu tố tiên quyết vẫn là vị trí, bởi việc đặt hoạt động sản xuất tại một khu công nghiệp có vị trí giao thông thuận lợi, hạ tầng cơ sở đồng bộ, đầy đủ… sẽ giúp nhà sản xuất tiết kiệm đáng kể chi phí sản xuất, từ đó giúp giảm giá thành phẩm, tăng sức cạnh tranh trên thị trường.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian qua, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn, cho thuê văn phòng và khu công nghiệp CBRE Việt Nam cho rằng, Việt Nam đã rút ra được các bài học kinh nghiệm từ hơn 30 năm phát triển công nghiệp tại các tỉnh ven biển của các nước láng giềng là Trung Quốc và Thái Lan. Tại các quốc gia này, những khu kinh tế, khu công nghiệp có vị trí gần biển luôn có nhu cầu đầu tư rất lớn và duy trì được mức giá, tỷ lệ lấp đầy vượt trội. Theo đó, các khu vực ven biển của Việt Nam cũng có xu hướng tương tự khi được dự báo sẽ đón nhận thêm nhiều nhà đầu tư mới từ trong nước cũng như nước ngoài.

Hải Phòng và Quảng Ninh được đánh giá là những ”ngôi sao mới” trong phân khúc bất động sản công nghiệp phía Bắc. Nếu như Hải Phòng được biết đến như một trong những trung tâm công nghiệp lớn với các dự án công nghiệp trọng điểm như DEEP C Hải Phòng II và III, các khu công nghiệp mới của Vingroup…, thì Quảng Ninh nổi lên như là một tỉnh công nghiệp ven biển.

Trong thời gian tới, Quảng Ninh dự kiến sẽ cung cấp thêm một lượng lớn quỹ đất công nghiệp với 2 khu kinh tế Quảng Yên và Vân Đồn. Trong đó, khu kinh tế ven biển Quảng Yên được định hướng trở thành động lực tăng trưởng mới, thúc đẩy hút đầu tư cho Quảng Ninh. Hiện tại, một tổ hợp khu công nghiệp gắn liền với cảng biển tại khu kinh tế Quảng Yên đang được xây dựng để khai thác lợi thế địa lý và tận dụng luồng hàng hải đến cảng nước sâu Lạch Huyện, cảng cửa ngõ quốc tế của khu vực phía Bắc.

Thành Nguyễn